万达公司怎么盈利（是好公司）

万达商业管理集团快报

一、万达商业管理集团业绩公告

1、经营方面：

2022年，万达商管总收入553.1亿元，完成其年计划的99.6%，同比增长7.4%，其中租金收入508.5亿元；商铺出租率98.7%，租金收缴率100%。

2、已开业项目方面：

2022年全年，万达商管开业万达广场项目55个，完成年计划100%；累计开业项目473个，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积同比增长11%至4445万平方米。

3、在建项目、人流量、线上线下销售方面：

2022年，万达商管在建万达广场187个，商业面积2195万平方米；可比万达广场客流为2019年的79%，可比广场销售收入为2019年的103%（其中线上销售同比增长163%）

二、财务报表分析

1、脱离扣非净利润、净利润、毛利率、净利率、净资产收益率，只看收入不客观。

（1）扣非净利润——主业盈利能力

（2）净利润——主业 其他利润，可美化

（3）毛利率——市场竞争能力

（4）净利率——成本管控能力

（5）净资产收益率——最本质盈利能力（不可脱离资产负债表）

2、脱离资产负债表、现金流量表，只看损益表（利润表）也不客观

（1）资产负债表——抗风险能力、债务偿还能力

（2）现金流量表——运营能力、现金获取能力

（3）利润表——成长能力、盈利能力

三、商业分析

1、商业模式：B2B2C，搭台唱戏，商户唱戏，用户看戏，平台收取佣金。

存在的问题：用户的人物画像、行为动作、用户需求不能数据化、形象化、具体化，对用户把控不牢固；商户控制牢固，数字化转型是核心

2、开发模式：轻资产 开发区域是二三四线城市的市区县级市场。

问题：房地产跑马圈地的增量经济已过去，进入精耕细作的存量经济，行业生命周期步入成长后期或者成熟期，产业分化、区域分化、人口分化、物业增值分化，更加看中主营业务的盈利能力或者打造第二盈利曲线，未来市场竞争加剧，供给端产能出清，需求端需求变换，市场集中度提升，行业龙头企业更具市场支配地位。

3、盈利模式：

（1）自持物业☞物业增值 价差

问题：前期自持物业增值会提升无形资产估值，未来房价区域分化严重，无形资产计提减值会影响盈利能力

（2）委托管理：价差（品牌授权费、代建费、营收分成、利润分成）

问题：对被委托方要求高，项目需求资金大、成本高、周期长、周转慢、资金借贷难度大（看借贷方）、经营难度大、风险高，不确定加大，开发难度会加大，拓展速度降速，委托期限是10-15年，到期预约难度大。委托管理的物业有一半来自母公司，母公司的委托管理费占据万达商管营业收入的一半，万达商管无法把控母公司的一切战略经营管理，对母公司吸附性大，若珠海万达商管上市，母公司暴雷或与万达商管合作断裂，风险巨大。

（3）租赁：价差（自持管理）

问题：同（2）

4、行业类型：购物中心

5、行业空间：从高增长步入中低增长

6、竞争格局：竞争加剧，未来从垄断竞争步入寡头，供给端产能出清，需求端需求变化，行业细分龙头市场集中度提升。

7、护城河：品牌优势、规模效应、渠道优势

8、股权架构：股权架构（不展开）

9、债务情况：

据其2022年底发行的60亿规模公司债募集说明书显示，截至2022年6月30日，其有息债务金额为1398.25亿元，其中未来1年内到期有息债务金额为233.37亿元，1-2年到期有息债务金额为305.42亿元，2-3年到期有息债务金额为216.43亿元，3年以上到期有息债务金额为643.03亿元。

分析：营业收入可能是高债务助推下的高收入，是优秀的公司不可否认，是玫瑰花，但也是一朵带刺的玫瑰花。

10、珠海万达商管招股书：

（1）负债情况：

招股书显示，珠海万达商管2018年、2019年、2020年底和2021年6月30日的资产负债率分别为80.5%、80.4%、95.8%和80.4%。其中，2020年因进行了51.78亿元的巨额股息分派，导致负债率进一步爬升。（暂无找到最新更新）

（2）对赌协议：

招股书披露，珠海万达商管与股东大连万达商管及珠海万赢及投资者还签署有对赌协议，保证珠海万达商管2021年至2023年扣除非经常性损益的净利润必须不低于51.9亿元、74.3亿元和94.6亿元，如未达成，将以零对价转让股份或者支付现金补偿。

三、总结：可能是优秀的公司，但也可能是带刺的玫瑰。

（备注：因为数据不全，给出总结相对抽象，最重要不是答案，而是建立分析框架，推导大概率正确的答案，分析框架也要优化调整，一起学习进步）